Продажа жилья: ниже кадастровой стоимости и налоговые последствия

Кадастровая стоимость — это цена, по которой государство оценивает недвижимость для дальнейших расчетов налогов и других аспектов. Вопрос, можно ли продать жильё ниже этой стоимости, активно интересует россиян. Да, закон позволяет владельцам выставлять любые цены на свои квартиры или дома, теоретически даже ниже кадастровой. Однако на практике это может создать финансовые последствия, особенно в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Например, если владелец продаёт жильё менее чем за 70% от его кадастровой стоимости, налоговые органы будут рассчитывать налог на основании фактической кадастровой стоимости, что может значительно увеличить сумму налога. Давайте разберем детали этой ситуации, включая актуальные данные о налоговых вычетах и возможностях оспорить кадастровую стоимость.

Что такое кадастровая стоимость и её влияние

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, определяемая государством на основе методик оценки. Она используется для:

расчета налога на имущество и НДФЛ;
оформления ипотек;
расчета госпошлин;
приватизации квартир и т.д.

Как часто обновляется кадастровая стоимость?

Обновление кадастровой стоимости происходит раз в 2-4 года, но может быть выполнено вне графика при изменении параметров объекта. Например, если квартира была улучшена или её площадь увеличилась, пересчет стоимости возможен в любой момент. Следующая переоценка ожидается в 2026 году для земельных участков и в 2027 году для объектов капитального строительства.

Правила продажи жилья по цене ниже кадастровой стоимости

Собственник может продать жилую недвижимость по любой цене, даже ниже кадастровой. Однако важно учитывать, что это может повлиять на налоговые обязательства. Если владелец жил объекта менее 5 лет, ему, скорее всего, придется уплатить НДФЛ. Размер налога рассчитывается на основе прибыли от продажи, и у продавца есть возможность воспользоваться налоговыми вычетами или уменьшениями в зависимости от обстоятельств.

Налоговые последствия продажи ниже кадастра

Существуют строгие правила, по которым налоговая база определяется:

Если цена продажи равна или более 70% от кадастровой стоимости, налог рассчитывается от цены продажи.
Если ниже 70%, то расчет идет по минимальной базе, равной 70% кадастровой стоимости.

Таким образом, продавец рискует заплатить более высокий срок налога, если цена ниже 70% кадастровой стоимости.

Изменения с 2025 года

В 2025 году некоторые регионы имеют право повышать коэффициент с 0.7 до 1. Это значит, что расчёт налога будет идти не от 70%, а от полной кадастровой стоимости. Проверяйте законы своего региона, так как это может существенно изменить налоговые обязательства.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы продали жильё, и полагаете, что кадастровая стоимость была завышена, вы можете оспорить её даже после сделки. Учтите, это следует делать до продажи, чтобы отразить стоимость в договоре купли-продажи. Чтобы оспорить, вам потребуется:

Заказать оценку у независимого эксперта.
Подать заявление в Росреестр с доказательствами.

Такой подход может защитить ваши интересы и снизить налоговые риски.

Основные выводы

Кадастровая стоимость — это цена, установленная государством.
Если цена меньше 70% кадастровой, расчет НДФЛ будет от 70% кадастровой стоимости.
С 2025 года возможны изменения в налогообложении в зависимости от региона.
Оспаривать кадастровую стоимость можно даже после продажи.

источник

Можно ли продать жильё ниже кадастровой стоимости и как это повлияет на налог