Теория поколений складов в России: старение, цифровизация и сегментация

С 2022 года рынок складской и индустриальной недвижимости в России претерпел значительные изменения – произошел уход иностранных инвесторов и смена крупнейших собственников. На фоне этого происходит активная цифровизация и сегментация фондов недвижимости. Популярность ЗПИФов и формата “лайт индастриал” значительно увеличилась, при этом возраст первых профессиональных объектов превышает 20 лет. Увеличение возраста зданий вызывает необходимость масштабной модернизации и влияет на управление складской недвижимостью. Основные вопросы, которые поднимают эксперты, касаются будущих трендов управления складскими и индустриальными активами, которые необходимо учитывать при принятии инвестиционных решений. В данной статье мы проанализируем текущие тренды, вызовы и возможности, с которыми сталкивается рынок, а также проясним, как новые подходы к управлению смогут изменить стандартные практики управления.

Изменения в управлении складской недвижимостью

Исторически управление складами осуществлялось собственными силами, опираясь на опыт девелоперов. В этой сфере меньше внимания уделяли привлечению профессиональных управляющих компаний (УК). Операторские компании чаще работали с менее рискованными сегментами, такими как офисы и торговые центры, где доходность выше. Тем не менее, растущие фонды недвижимости начали предлагать более гибкие модели управления, где коммерческое управление остается в руках УК, а техническую эксплуатацию отдают на аутсорсинг.

Примером такой трансформации служит мнение Владимира Стольникова из УК «Альфа-Капитал», который придерживается мнения, что делегирование технической эксплуатации позволяет фокусироваться на коммерческом управлении и обеспечении доходности.

Старение складов и их влияние на рынок

Сложившаяся ситуация на складе характеризуется ростом заработной платы и стоимостью обслуживания с одной стороны; с другой — растущей вакантностью и консолидацией девелоперов. По данным NF Group, уровень операционных платежей составляет 2000–2500 рублей за кв. м в год без НДС, однако рост внешних затрат ожидается на уровне 15–20%.

Управляющие компании начинают предлагать дополнительные сервисы и услуги, например, аренду переговорных комнат и гибкие офисы, тем самым адаптируя свои предложения под современные требования арендаторов. Но не все склады готовы соответствовать новым стандартам. Некоторые старые объекты, так называемые “складские дедушки”, могут стать финансовым бременем из-за высоких затрат на модернизацию.

Перспективы рынка и роль инвесторов

На фоне жары различных изменений возрастает интерес к качеству управления и использованию цифровых технологий. Цифровизация является ключевым трендом, позволяющим оптимизировать процессы управления и повысить прозрачность затрат. По мнению экспертов, важно своевременно проводить капитальный ремонт и обеспечивать управление затратами.

Основные тенденции показывают, что объекты класса А продолжают быть привлекательными для частных инвесторов. Однако введение новой формы сегментации, основанной на классе здания и региональных особенностях, требует более детального анализа.

Читайте также:

Более половины торговых центров Москвы нуждаются в реновации

Аренда квартиры без договора: важность и риски

Льготная аренда в учреждениях культуры: что это значит для россиян